Un año después, las recaudaciones del año fiscal 2023 se han recuperado, pero decenas de miles aún tienen dificultades para pagar

Octubre 2025

Resumen

La tasa de recaudación del impuesto a la propiedad del Condado Cook para el año fiscal 2023, facturado en 2024, se ha recuperado a niveles históricos, eliminando un déficit significativo de recaudación que existía poco después de que vencieran los pagos.

La tasa de recaudación un año después de la fecha de vencimiento se situó en 97.6%, es decir, 2.5 puntos porcentuales más alta que un mes después de que se emitieron las facturas, y en línea con las tendencias históricas de los cinco años anteriores. (Figura 1)

Figura 1: Tasas de recaudación del impuesto a la propiedad para el año fiscal 2023, un año después del vencimiento de los impuestos
Año fiscal	Impuestos facturados	Impuestos recaudados	Tasa de recaudación
2023	$18.32 mil millones	$17.87 mil millones	97.55%
2022	$17.63 mil millones	$17.22 mil millones	97.69%
2021	$16.73 mil millones	$16.4 mil millones	98.04%
2020	$16.12 mil millones	$15.72 mil millones	97.47%
2019	$15.58 mil millones	$15.16 mil millones	97.31%
2018	$14.97 mil millones	$14.61 mil millones	97.59%

Pero continuó una tendencia preocupante: muchas comunidades del sur del condado con bajos ingresos aún tuvieron tasas de recaudación peligrosamente bajas. En 10 suburbios del sur, las agencias tributarias recaudaron menos del 85% de sus impuestos. [1] (Figura 2)

Figura 2: Municipios con las tasas de recaudación más bajas del año fiscal 2023, un año después del vencimiento de los impuestos
Municipalidad	Propiedades gravables	Impuestos facturados	Impuestos recaudados	Tasa de recaudación
Ford Heights	1,590	$4.4 millones	$1.72 millones	39.08%
Robbins	3,994	$8.04 millones	$4.62 millones	57.44%
Harvey	12,904	$57.9 millones	$33.75 millones	58.29%
Phoenix	1,309	$3.93 millones	$2.64 millones	67.14%
Riverdale	4,525	$30.05 millones	$21.87 millones	72.78%
Dixmoor	1,781	$7.6 millones	$6.06 millones	79.82%
Dolton	8,977	$59.72 millones	$49.8 millones	83.38%
Calumet Park	2,965	$17.46 millones	$14.64 millones	83.86%
Chicago Heights	11,753	$84.67 millones	$71.71 millones	84.70%
Calumet City	13,401	$98.37 millones	$83.58 millones	84.96%

Aproximadamente 65,000 propiedades del Condado Cook estaban en mora en el pago de sus impuestos del año 2023 al 16 de septiembre de 2025, pero los propietarios tienen más tiempo de lo habitual para ponerse al día antes de la venta anual de impuestos, en la cual el predial adeudado se vende a inversionistas y otras partes a cambio de un gravamen que puede, en última instancia, conducir a la pérdida de una vivienda o negocio.

La venta de impuestos por los pagos pendientes del año fiscal 2023 se ha pospuesto hasta marzo de 2026 para dar al estado más tiempo para reformar su proceso de venta de impuestos, el cual ha sido impugnado en los tribunales por considerarse inconstitucional. Durante esta demora, no se acumularán intereses adicionales sobre los impuestos atrasados de 2023.

La recuperación

Un año después del vencimiento de las facturas del año fiscal 2023, el Condado Cook había recaudado $17.9 mil millones de los $18.3 mil millones facturados en impuestos, con los propietarios realizando $444.8 millones en pagos atrasados durante los últimos 11 meses de ese período de un año.

El nivel inusualmente alto de pagos atrasados —aproximadamente 56% más que los $250 millones pagados durante el mismo período de 11 meses del año fiscal anterior— probablemente se debió a dos razones:

Los contribuyentes que no pudieron pagar a tiempo porque la fecha límite del segundo pago de 2023 llegó apenas ocho meses después del vencimiento de los impuestos de 2022, eventualmente lograron ahorrar suficiente dinero para pagar.

Más propietarios en los suburbios del sur y suroeste, afectados por aumentos récord en los impuestos, lograron reunir el dinero adicional necesario. [2]

Aunque el número de propietarios que pagaron intereses sobre sus facturas atrasadas del segundo pago en 2023 fue mayor que en cualquiera de los cuatro años anteriores, el monto total de intereses pagados fue menor. (Figura 3)

Figura 3: Propiedades que pagaron intereses en las facturas del segundo pago un año después del vencimiento de los impuestos, años fiscales 2018-2023
Año fiscal	Propiedades que pagaron intereses	Intereses pagados
2023	165,332	$16,720,832
2022	150,606	$25,985,754
2021	134,840	$22,602,229
2020	153,560	$23,885,160
2019	92,354	$18,905,859
2018	144,437	$19,601,782

Esto se debe a que la tasa de interés se redujo a la mitad, a 0.75% mensual, a partir del año fiscal 2023, [3] después de que un análisis de la Oficina de la Tesorería determinara que la penalización afectaba principalmente a las comunidades de bajos ingresos y minoritarias, y presionara a los legisladores estatales para disminuirla. [4] De no haberse reducido la tasa de interés, los contribuyentes habrían pagado $16.7 millones adicionales.

Ajustes de facturación

Las facturas de impuestos pueden ajustarse después de ser enviadas e incluso después de su fecha de vencimiento, lo que termina reduciendo el monto total adeudado por los contribuyentes.

Las facturas se ajustan aplicando retroactivamente exenciones para propietarios que no se otorgaron a tiempo y que reducen el monto adeudado, así como mediante decisiones de la Junta de Apelaciones del Impuesto a la Propiedad de Illinois y de tribunales locales que disminuyen las facturas impugnadas.

Todos esos ajustes retroactivos resultan en reembolsos de impuestos o reducciones del monto adeudado.

Para el 16 de septiembre de 2025, los ajustes habían reducido en $180 millones (equivalente al 1%) la suma total de $18.3 mil millones en impuestos a la propiedad del año fiscal 2023 en el condado.

Algunos de esos recortes se realizaron cuando la Oficina del Tasador reconoció un error en la valuación de numerosos terrenos y emitió certificados de error —ajustes efectuados después de que se envían las facturas— que redujeron los valores de las propiedades y, por ende, sus facturas. [5]

Con esas reducciones restadas del monto adeudado, la tasa de recaudación del año fiscal 2023 al cumplirse un año aumentó a 98.5%, quedando $280 millones en impuestos de 2023 aún sin pagar.

Dado que los contribuyentes pueden solicitar exenciones omitidas de manera retroactiva durante tres años, y que las apelaciones pueden tardar años en resolverse, es probable que el monto total adeudado por el año fiscal 2023 disminuya aún más.

Por ejemplo, los $15.6 mil millones inicialmente adeudados por el año fiscal 2019 se habían reducido en $490.4 millones hasta septiembre de 2025. [6] (Figura 4)

Figura 4: Ajustes de facturación de impuestos después del envío, años fiscales 2018 a 2023 al 16/09/2025
Año fiscal	Monto facturado al enviarse	Monto facturado ajustado	Cambio total	% de cambio
2018	$14.97 mil millones	$14.52 mil millones	-$442.99 millones	-2.96%
2019	$15.58 mil millones	$15.09 mil millones	-$490.36 millones	-3.15%
2020	$16.12 mil millones	$15.74 mil millones	-$379.15 millones	-2.35%
2021	$16.73 mil millones	$16.48 mil millones	-$255.76 millones	-1.53%
2022	$17.63 mil millones	$17.43 mil millones	-$199.32 millones	-1.13%
2023	$18.32 mil millones	$18.14 mil millones	-$179.92 millones	-0.98%

Comunidades con menor recaudación

Aunque las tasas de recaudación generales se recuperaron, muchos propietarios en los suburbios del sur y suroeste aún tuvieron dificultades para pagar sus impuestos. Las tasas de recaudación de propiedades residenciales en esas zonas fueron casi un 1% más bajas que el año anterior, lo que indica que el aumento récord del 19.9% en la factura tributaria mediana provocó dificultades financieras en muchos hogares.

Cinco suburbios del sur todavía presentaron tasas de recaudación al menos 2% más bajas que en el año anterior. (Figura 5). La parte de Steger ubicada en el Condado Cook registró la mayor caída, con una disminución de su tasa de recaudación de 90% a 87.8%. La caída fue aún más pronunciada en las propiedades residenciales, donde la tasa bajó de 94.4% a 89.8%.

Markham fue el municipio más poblado con una disminución de al menos 2% en su tasa de recaudación, con una baja de 88% a 85.8%. En el caso de las propiedades residenciales, la tasa cayó de 85.6% a 83.2%.

Figura 5: Municipios con las mayores disminuciones en la tasa de recaudación del año fiscal 2023, un año después del vencimiento de los impuestos
Municipalidad	Propiedades gravables	Impuestos facturados	Impuestos recaudados	Tasa de recaudación 2023	Tasa de recaudación 2022	% de cambio tasa de recaudación
Steger	2,930	$7.82 millones	$6.86 millones	87.79%	90.30%	-2.79%
Markham	7,499	$52.96 millones	$45.44 millones	85.81%	88.08%	-2.58%
Hometown	1,670	$7.17 millones	$6.89 millones	96.08%	98.22%	-2.18%
Blue Island	7,250	$48.61 millones	$43.13 millones	88.72%	90.66%	-2.14%
South Chicago Heights	2,027	$11.67 millones	$10.37 millones	88.82%	90.64%	-2.01%
Stickney	2,351	$18.98 millones	$17.38 millones	91.61%	93.26%	-1.76%
Stone Park	1,198	$9.34 millones	$8.74 millones	93.65%	95.05%	-1.47%
Palos Hills	7,737	$47.53 millones	$45.9 millones	96.58%	97.82%	-1.27%
Olympia Fields	2,134	$24.17 millones	$21.81 millones	90.24%	91.30%	-1.16%
Justice	3,236	$23.67 millones	$23.00 millones	97.17%	98.29%	-1.15%

¿Quiénes aún deben pagar?

Los intereses por pago tardío continuaron acumulándose sobre los $280 millones en impuestos a la propiedad que seguían sin pagar. Al 16 de septiembre de 2025, los propietarios debían $31.7 millones en intereses. Aunque las viviendas y lotes vacantes representaban casi el 90% de las propiedades en mora, los negocios concentraban más de la mitad del monto total de impuestos impagos. (Figura 6)

Figura 6: Propiedades con impuestos en mora por tipo, año fiscal 2023 al 16/09/2025
Tipo de propiedad	Cantidad de propiedades en mora	Monto de impuestos adeudados	Monto de intereses adeudados	Monto total adeudado
Residencial	31,525	$89.81 millones	$9.75 millones	$99.56 millones
Terreno vacante	25,902	$29.37 millones	$3.51 millones	$32.88 millones
Comercial	5,558	$125.01 millones	$14.36 millones	$139.37 millones
Industrial	1,245	$30.73 millones	$3.55 millones	$34.28 millones
Multifamiliar	346	$5.35 millones	$0.58 millones	$5.93 millones
Total general	64,576	$280.27 millones	$31.75 millones	$312.01 millones

Propietarios con dificultades

Todavía se adeudaban impuestos sobre unas 31,500 viviendas, lo que representa casi la mitad de todas las propiedades en mora. De esas propiedades, 10,992 contaban con una exención por vivienda principal (homestead exemption), lo que significa que el propietario reside en la vivienda. Casi un tercio de las viviendas con esta exención pertenecían a personas mayores, y 515 —incluidos 15 veteranos— correspondían a personas con discapacidad, según los registros fiscales.

Casi la mitad de los propietarios morosos del condado viven en los suburbios del sur y suroeste. (Figura 7)

Figura 7: Tasa de recaudación residencial y morosidad fiscal por región de tasación, año fiscal 2023, un año después del vencimiento de los impuestos
Región de tasación	Tasa de recaudación 2023	% variación en la tasa de recaudación 2022-2023	Propiedades con impuestos en mora	Monto de impuestos adeudados	Monto de intereses adeudados	Monto total adeudado
Chicago	98.36%	-0.06%	14,397	$26.9 millones	$2.9 millones	$29.8 millones
Norte/Noroeste	98.94%	0.09%	2,221	$8.9 millones	$0.93 millones	$9.9 millones
Sur/Suroeste	95.29%	-1.14%	14,907	$54.0 millones	$5.9 millones	$59.9 millones
Condado Cook	97.70%	-0.36%	31,525	$89.81 millones	$9.75 millones	$99.56 millones

La ciudad de Harvey encabezó la lista de municipios suburbanos con 3,152 viviendas en mora, seguida por Chicago Heights (991) y Calumet City (946).

Casi la mitad de las propiedades residenciales con impuestos atrasados se encontraban en Chicago, concentradas en los lados sur y oeste de la ciudad. El área comunitaria de Roseland tuvo el mayor número de propietarios morosos, con 956, seguida por West Englewood (854), West Pullman (831) y Englewood (825).

Muchos propietarios están intentando pagar, pero enfrentan dificultades. Aproximadamente 30.6% de los propietarios morosos del condado realizaron pagos parciales, lo que indica una intención de cumplir con su obligación. En comparación, solo el 17.1% de los dueños de propiedades comerciales en mora y el 3.4% de los dueños de lotes vacantes en mora efectuaron pagos parciales.

Terrenos vacantes

Como ha documentado anteriormente la Oficina de la Tesorería, [7] la tasa de recaudación sobre los terrenos vacantes es significativamente menor que la de cualquier otro tipo de propiedad. Los lotes vacantes en el año fiscal 2023 representaron menos del 3.6% de todas las propiedades gravables en el Condado Cook, pero constituyeron el 40.1% de las propiedades en mora.

Los lotes vacantes con impuestos atrasados se concentran en los lados sur y oeste de Chicago, así como en los suburbios del sur y suroeste. En Chicago, los vecindarios de Englewood y West Englewood tienen la mayor cantidad de lotes vacantes en mora, con más de 1,900 cada uno. En los suburbios, Harvey encabeza la lista con 1,885 lotes, seguido por Chicago Heights y Robbins, ambos con más de 1,000.

La morosidad tributaria es más alta en terrenos vacantes que en otros tipos de propiedad porque los lotes vacíos suelen tener poco valor, pueden haber sido abandonados, utilizados como vertederos ilegales o tener propiedad poco clara. El valor de mercado mediano de los lotes vacantes morosos fue de $20,150, muy por debajo del valor mediano de $220,000 para todas las propiedades del condado. Más del 12.5% de los terrenos vacantes morosos no tenían un nombre de contribuyente registrado.

Los propietarios de estos lotes pueden tener poco incentivo para pagar los impuestos a la propiedad: perder un terreno vacío de bajo valor puede tener escaso impacto financiero, y los impuestos de la mayoría de los lotes vacantes no se venden en las subastas de impuestos, lo que significa que los propietarios de terrenos vacantes morosos enfrentan poca presión para pagar.

Empresas

Aunque representan relativamente pocas de las propiedades en mora del condado, más de la mitad de los impuestos impagos eran adeudados por empresas, incluidas propiedades comerciales, industriales y multifamiliares grandes.

Las empresas de los suburbios del sur y suroeste representaron $79.9 millones de los $161.1 millones en impuestos impagos en el condado. En Harvey —donde el Concejo Municipal solicitó en octubre de 2025 que el estado declarara al suburbio en situación financiera crítica [8] — 662 empresas debían 9.2 millones en impuestos, liderando la región tanto en número de negocios morosos como en el monto adeudado.

La incapacidad, y en algunos casos la negativa, de los propietarios para pagar sus impuestos ha sido un problema persistente en Harvey, un suburbio del sur con prolongadas dificultades económicas y una de las tasas impositivas más altas del condado. Las escuelas, la ciudad y otros gobiernos locales en Harvey tienen más de $312.4 millones en impuestos impagos, además de otros $441.4 millones en intereses acumulados durante los últimos 20 años. Las empresas son responsables de casi el 49% de los impuestos e intereses pendientes.

Las empresas de Chicago adeudaban $66.1 millones correspondientes al año fiscal 2023. Las áreas comunitarias del centro —Loop, Near South Side, Near North Side y Near West Side— representaron $30.4 millones del total de la morosidad.

Las empresas en los suburbios del norte y noroeste debían solo $15.2 millones en impuestos atrasados, una cantidad significativamente menor que en otras regiones.

Perspectiva: mayor volatilidad en las fechas de vencimiento

Los retrasos en las facturas del impuesto a la propiedad del año fiscal 2022 crearon un margen muy reducido entre los segundos pagos de 2023, lo que probablemente contribuyó a las bajas tasas iniciales de recaudación y a que más propietarios pagaran tarde, con intereses. Esto demostró que los retrasos en la emisión de facturas pueden generar presión financiera sobre los propietarios.

Los retrasos en las facturas, frecuentes en los últimos años, [9] también representan un problema importante para los gobiernos locales que dependen de los impuestos a la propiedad para financiar sus servicios, ya que muchos distritos escolares y agencias tributarias se ven obligados a pedir préstamos mientras esperan que se les distribuyan los fondos. [10]

El envío de las facturas correspondientes al segundo pago del año fiscal 2024 ya ha sufrido el segundo retraso más largo registrado desde al menos 1978, debido a problemas con la actualización de los sistemas informáticos de impuestos del condado. Este retraso podría crear nuevamente un margen estrecho en el año fiscal 2025. [11]   Si el año fiscal 2023 sirve como referencia, la demora podría provocar tasas de recaudación a corto plazo inferiores a las habituales y generar una nueva carga financiera para los contribuyentes que no puedan pagar sus facturas a tiempo.

Por Christopher Silber, equipo de investigación de la Oficina de la Tesorería del Condado Cook

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