Caen Tasas de Cobro en 2024

La morosidad del impuesto predial del Condado Cook en 2024 — un año de facturas espaciadas estrechamente y un aumento récord en los impuestos residenciales en los suburbios del sur — aumentó a los niveles más altos en más de una década.

La tasa de cobro un mes después de la fecha límite de las facturas se situó en 95.1%, un descenso de 1.3% respecto al mismo punto del año anterior, lo que refleja $225 millones adicionales[1] que no se recaudaron debido a que 22 500 dueños de propiedades más estaban morosos[2].

Dos circunstancias inusuales probablemente contribuyeron a la caída de las cobranzas: el intervalo entre las facturas anuales finales en 2023 y 2024 — para los años fiscales 2022 y 2023 — fue el más corto en al menos 40 años, y la factura residencial mediana en los suburbios del sur y suroeste aumentó en un récord de 19.9%.[3]

Factores económicos, como los precios al consumidor más altos, un sector de oficinas y edificios comerciales en dificultades financieras y una tasa de interés más baja para los pagos morosos,[4]  también pueden haber jugado un papel.

Estas circunstancias y factores son similares a 2012, cuando la factura final también llegó después de un intervalo más corto de lo normal entre las facturas de la segunda cuota, y los contribuyentes todavía estaban luchando con los efectos de la Gran Recesión. Ese año, la tasa de cobro un mes después de la fecha límite de las facturas fue del 95%.

La mayor caída en las cobranzas en 2024 se produjo en los suburbios del sur y suroeste, donde disminuyeron en un 1.5% — impulsadas por un aumento del 27.7% en el número propiedades residenciales morosas — a raíz de un proceso de revaluación que trasladó gran parte de la carga fiscal de las empresas a los propietarios de viviendas. En Dixmoor, donde la factura residencial mediana aumentó en un 122%,[5] la tasa de cobro cayó en un 8.2%, a 73.7%

Los adultos mayores de los suburbios del sur, en particular, parecen haber tenido dificultades para pagar. El número de morosos en propiedades con exenciones para personas mayores — que indican que es la residencia principal de alguien de 65 años o más — aumentó en un 50.6%. Sin embargo, muchas, si no la mayoría, de las morosidades de los adultos mayores se revertirán después de que se corrijan los errores de valuación.[6]

La caída de las cobranzas en los suburbios del sur en 2024 representó más noticias negativas para una región donde muchos suburbios han recaudado durante mucho tiempo mucho menos de los impuestos prediales facturados que sus contrapartes en el resto del condado.[7] Estas bajas tasas de cobro dificultan que las escuelas brinden programas educativos completos y que los municipios presten servicios básicos, como protección policial y de bomberos[8] y agua potable limpia y confiable.[9]

Todos los municipios con las tasas de cobro más bajas en el condado, excepto Maywood, en los suburbios del oeste, se encuentran en los suburbios del sur y suroeste (Tabla 1).

Tabla 1: Municipios con los Índices de Recaudación más bajos Año fiscal 2023, 31 días después de la fecha de vencimiento de la Segunda Factura
Posición	Municipio	Propiedades Taxables	Total Facturado	Total Pagado	Tasa de Recaudación
1	Ford Heights	1,590	$4.39 Millones	$1.38 Millones	31.38%
2	Robbins	3,994	$8.02 Millones	$4.02 Millones	50.06%
3	Harvey	12 904	$57.78 Millones	$30.15 Millones	52.19%
4	Phoenix	1,309	$3.88 Millones	$2.36 Millones	60.78%
5	Riverdale	4,525	$29.69 Millones	$19.95 Millones	67.19%
6	Willow Springs	3,015	$29.04 Millones	$21.31 Millones	73.38%
7	Dixmoor	1,781	$7.58 Millones	$5.59 Millones	73.68%
8	Calumet Park	2,965	$17.44 Millones	$13.60 Millones	77.98%
9	Chicago Heights	11 753	$84.50 Millones	$66.74 Millones	78.99%
10	Dolton	8,977	$59.60 Millones	$47.12 Millones	79.06%
11	Markham	7,499	$52.89 Millones	$43.05 Millones	81.40%
12	Calumet City	13 401	$97.49 Millones	$79.40 Millones	81.45%
13	Burnham	1,875	$12.67 Millones	$10.34 Millones	81.65%
14	Park Forest	5,565	$43.93 Millones	$36.09 Millones	82.16%
15	Maywood	7,298	$57.53 Millones	$47.31 Millones	82.23%
16	South Chicago Heights	2,027	$11.65 Millones	$9.63 Millones	82.63%
17	Steger	2,930	$7.81 Millones	$6.46 Millones	82.66%
18	Blue Island	7,250	$48.57 Millones	$40.52 Millones	83.43%
19	Sauk Village	3,378	$18.30 Millones	$15.92 Millones	86.99%
20	Posen	2,680	$10.29 Millones	$9.00 Millones	87.47%
	Condado Cook	1 772 246	$18.32 Mil Millones	$17.42 Mil Millones	95.09%

Las tasas de cobro también disminuyeron en más de un 1% en la ciudad de Chicago y en los suburbios del norte y noroeste, pero no tanto como en los suburbios del sur y suroeste, donde la tasa de cobro general ya era baja en comparación con el resto del condado.

Las comunidades de bajos ingresos con dificultades económicas siguieron teniendo las tasas más altas de morosidad fiscal. Pero la morosidad fiscal también aumentó para los propietarios de viviendas en los vecindarios de ingresos medios y altos. El aumento de la morosidad fiscal para las propiedades comerciales de alto valor también contribuyó a la disminución de las tasas de cobro[10] en todo el condado.

El aumento de la morosidad fiscal pone a más dueños de propiedades en riesgo de que sus impuestos se ofrezcan en la venta anual de impuestos, lo que finalmente puede conducir a la pérdida de la propiedad. Además, las agencias tributarias locales pueden verse afectadas por asignaciones de impuestos prediales más bajas de las esperadas.

La Oficina de la Tesorería factura y recauda impuestos prediales para todos los distritos tributarios locales en el Condado Cook. Para el año fiscal 2023, estos distritos buscaron $18 mil 300 millones de los propietarios de casi un millón 800 mil propiedades.

Las facturas se enviaron por correo cerca de finales de junio de 2024 con una fecha límite de pago del 1 de agosto de 2024.

La oficina analizó cuánto dinero se recaudó 31 días después de la fecha límite de las facturas. Comparó estas recaudaciones con las de años anteriores en el mismo punto del ciclo de recaudación.

Los dueños de propiedades todavía tienen tiempo para pagar sus impuestos morosos para evitar la venta de impuestos que se celebra aproximadamente 13 meses después de la fecha límite de pago, pero se agregará un interés de 0.75% por mes a la factura de impuestos hasta que se pague en su totalidad.

En la mayoría de los años, las tasas de cobro aumentan hasta alcanzar su punto máximo en alrededor de 98% a 99% durante la venta de impuestos.

La Oficina de la Tesorería recientemente lanzó una herramienta de planificación de pagos para ayudar a los contribuyentes morosos a pagar sus impuestos e intereses antes de la venta.

Cobranzas a Nivel del Condado

Al 1 de septiembre de 2024, el condado había recaudado el 95.1% de los impuestos prediales facturados para el año fiscal 2023.[11]

Esta tasa de cobro es la más baja en más de una década (Tabla 2). La última vez que la tasa de cobro cayó por debajo del 95.1% fue en el año fiscal 2011.

Tabla 2: Tasas de Cobro a Nivel del Condado 31 Días Después de Fecha Límite
Año Fiscal	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación	Cambio en la Tasa de Recaudación %
2023	$18.32 Mil Millones	$17.42 Mil Millones	95.09%	-1.27%
2022	$17.62 Mil Millones	$16.97 Mil Millones	96.32%	-0.12%
2021	$16.71 Mil Millones	$16.12 Mil Millones	96.44%	0.79%
2020	$16.10 Mil Millones	$15.40 Mil Millones	95.68%	-0.86%
2019	$15.56 Mil Millones	$15.02 Mil Millones	96.52%	0.52%
2018	$14.94 Mil Millones	$14.34 Mil Millones	96.02%	-0.11%
2017	$14.41 Mil Millones	$13.85 Mil Millones	96.13%	-0.15%
2016	$13.72 Mil Millones	$13.21 Mil Millones	96.27%	0.40%
2015	$13.00 Mil Millones	$12.47 Mil Millones	95.89%	0.31%
2014	$12.35 Mil Millones	$11.81 Mil Millones	95.59%	0.20%
2013	$12.09 Mil Millones	$11.53 Mil Millones	95.40%	-0.17%
2012	$11.96 Mil Millones	$11.43 Mil Millones	95.56%	0.58%
2011	$11.70 Mil Millones	$11.12 Mil Millones	95.01%	-0.72%
2010	$11.64 Mil Millones	$11.14 Mil Millones	95.70%	-0.28%

Las tasas de cobro disminuyeron para todos los tipos de propiedades (Tabla 3). Las propiedades residenciales, que constituyen la mayor parte de la propiedad imponible en el condado, pagaron el 95.5% del monto facturado, lo que representa una disminución del 1% respecto al año anterior. Las propiedades comerciales e industriales, la segunda clase de propiedad más grande, tuvieron una tasa de cobro del 94.4%, un 1.6% más baja. Los terrenos baldíos siguieron teniendo la tasa de cobro más baja entre las principales clases de propiedad, cayendo un 3% a menos del 70%.

La tasa de cobro en los grandes edificios de apartamentos disminuyó ligeramente, con una propiedad de alto valor que no había pagado su factura de impuestos representando aproximadamente la mitad de la disminución. Del mismo modo, algunas propiedades grandes morosas contribuyeron a tasas de cobro más bajas en las propiedades con incentivos, que reciben exenciones fiscales para fomentar el desarrollo económico y crear viviendas asequibles.

Tabla 3: Tasas de Cobro para Año Fiscal 2023 por Clase de Propiedad 31 Días Después de Fecha Límite
Clase Principal	Propiedad Taxable	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación	Cambio en la Tasa de Recaudación %  desde 2022
Clase 1 - Vacante	63,448	$113.41 Millones	$79.08 Millones	69.73%	-2.99%
Clase 2 – Residencial	1,591,921	$10.44 Mil Millones	$9.97 Mil Millones	95.46%	-1.03%
Clase 3 - Multi-Familiar Residencial	19,085	$1.10 Mil Millones	$1.07 Mil Millones	97.17%	-1.07%
Clase 4 - Sin ánimo de lucro	434	$25.42 Millones	$23.19 Millones	91.21%	-5.93%
Clase 5 - Comercial/Industrial	91,852	$6.21 Mil Millones	$5.87 Mil Millones	94.43%	-1.57%
Clase 6 – Incentivo Industrial	2,397	$257.39 Millones	$252.77 Millones	98.20%	-1.64%
Clase 7 – Incentivo Comercial	305	$66.67 Millones	$62.07 Millones	93.10%	-6.99%
Clase 8 – Incentivo Cmrcl./Indstrl.	1,847	$77.37 Millones	$74.91 Millones	96.82%	-5.59%
Clase 9 – Incentivo Multi-Familiar	957	$21.87 Millones	$21.40 Millones	97.85%	-4.59%
Total del Condado	1 772 246	$18.32 Mil Millones	$17.42 Mil Millones	95.09%	-1.27%

Cobranzas por Región de Tasación

El Condado Cook se divide en tres regiones para las valuaciones de impuestos prediales, y cada región se revalúa completamente cada tres años. Las regiones comprenden la ciudad de Chicago, todos los suburbios al norte de North Avenue y todos los suburbios al sur de North Avenue.[12] Las tres regiones vieron una disminución en las tasas de cobro de 2023 a 2024 (Tabla 4).

Tabla 4: Tasas de Cobro para Año Fiscal 2023 por Región de Evaluación 31 Días Después de Fecha Límite
Cada tres años	Propiedad Taxable	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación	Cambio en la Tasa de Recaudación %  desde 2022
Ciudad de Chicago	833,497	$8.34 Mil Millones	$7.97 Mil Millones	95.53%	-1.23%
Suburbios del norte	442,356	$5.60 Mil Millones	$5.43 Mil Millones	96.88%	-1.14%
Suburbios del sur	496,393	$4.37 Mil Millones	$4.02 Mil Millones	91.96%	-1.46%
Total del Condado	1 772 246	$18.32 Mil Millones	$17.42 Mil Millones	95.09%	-1.27%

Los dueños de propiedades en los suburbios del sur y suroeste, que fueron revaluados para las facturas de impuestos de 2024, pagaron el 92% de los impuestos que debían, el más bajo entre las tres regiones. Los suburbios del sur sufrieron la disminución más pronunciada en las tasas de cobro de 2023 a 2024. Impulsando aún más la disminución de la tasa de cobro general en la región sur, hubo un aumento del 27.7% en el número de propiedades residenciales morosas.

La disminución de la tasa de cobro fue más baja en los suburbios del norte y noroeste, donde los dueños de propiedades pagaron el 96.9% de sus impuestos. Las cobranzas en todas las propiedades comerciales e industriales[13] disminuyeron en más de un 2%, la disminución más pronunciada en la región.

Al igual que en los suburbios del norte, las propiedades comerciales e industriales fueron la principal causa de la disminución de las cobranzas de Chicago. En 2024, 230 propiedades comerciales, industriales e incentivas debían más de $100 mil. Eso es 88 más que en 2023.

Cobranzas por Municipio

Las tasas de cobro aumentaron en 14 de los 136 municipios del Condado Cook, incluidos algunos suburbios con tasas de cobro crónicamente bajas que experimentaron mejoras significativas (Tabla 5).

Ford Heights continuó teniendo la tasa de cobro más baja en el condado, pero también tuvo la mayor mejora, aumentando casi un 10% respecto al año anterior. Más de 50 propiedades crónicamente morosas fueron reclasificadas de residenciales a vacantes en la comunidad.[14] La consiguiente disminución de las facturas de impuestos para esas propiedades, junto con la adición de seis propiedades comerciales, trasladó una parte de la carga fiscal local a los dueños de propiedades que tenían más probabilidades de pagar. La tasa de cobro tanto para las propiedades residenciales como comerciales mejoró.

Tabla 5: Municipios con los Aumentos Más Altos en las Tasas de Cobro – Año Fiscal 2023[15]
Municipalidad	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días depués)	Tasa de Recaudación	Cambio en la Tasa de Recaudación % desde 2022
Ford Heights	1,590	$4.39 Millones	$1.38 Millones	31.38%	9.69%
Riverdale	4,525	$29.69 Millones	$19.95 Millones	67.19%	6.31%
Burnham	1,875	$12.67 Millones	$10.34 Millones	81.65%	4.15%
Phoenix	1,309	$3.88 Millones	$2.36 Millones	60.78%	2.22%
Glenwood	3,645	$26.43 Millones	$24.30 Millones	91.94%	1.70%
Dolton	8,977	$59.60 Millones	$47.12 Millones	79.06%	1.43%
Hillside	3,231	$39.64 Millones	$37.97 Millones	95.78%	0.89%
Kenilworth	960	$32.86 Millones	$31.95 Millones	97.21%	0.80%
Calumet City	13 401	$97.49 Millones	$79.40 Millones	81.45%	0.62%
Schiller Park	4,085	$53.76 Millones	$51.85 Millones	96.44%	0.41%

Riverdale, Dolton, Calumet City y Burnham — todas comunidades suburbanas del sur que bordean la ciudad de Chicago — vieron aumentos en las tasas de cobro impulsados por mejoras en las cobranzas de propiedades comerciales e industriales. Sin embargo, la tasa de cobro residencial cayó entre un 1.4% y un 3.7% en las mismas comunidades. Estas tendencias opuestas se produjeron después de que las facturas residenciales medianas en cada uno de esos suburbios aumentaran en más de un 25%, mientras que las facturas comerciales e industriales medianas disminuyeron en al menos un 20%.[16]

Todas las comunidades con una mejora superior al 0.5% se encuentran en los suburbios del sur y oeste, con la excepción de Kenilworth, un pequeño pueblo en la costa norte.

Casi el 90% de los municipios recaudaron un porcentaje menor de lo que facturaron que el año anterior, con las disminuciones más pronunciadas superando el 4% (Tabla 6).

Tabla 6: Municipios con la Mayor Disminución en las Tasas de Cobro – Año Fiscal 2023 [17]
Municipalida	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días después)	Tasa de Recaudación	Cambio en la Tasa de Recaudación % desde 2022
Willow Springs	3,015	$29.04 Millones	$21.31 Millones	73.38%	-23.83%
Country Club Hills	6,189	$56.57 Millones	$49.85 Millones	88.12%	-9.56%
Dixmoor	1,781	$7.58 Millones	$5.59 Millones	73.68%	-8.18%
South Barrington	2,321	$40.66 Millones	$36.56 Millones	89.92%	-8.12%
Steger	2,930	$7.81 Millones	$6.46 Millones	82.66%	-5.25%
Robbins	3,994	$8.02 Millones	$4.02 Millones	50.06%	-5.10%
Blue Island	7,250	$48.57 Millones	$40.52 Millones	83.43%	-5.02%
River Grove	3,423	$33.68 Millones	$31.36 Millones	93.10%	-4.43%
South Chicago Heights	2,027	$11.65 Millones	$9.63 Millones	82.63%	-4.31%
Stickney	2,351	$18.97 Millones	$16.85 Millones	88.79%	-4.25%

Muchas de las disminuciones más grandes fueron causadas por facturas impagas en grandes propiedades comerciales. En Willow Springs, un complejo de apartamentos y casas adosadas recientemente construido tenía una factura de impuestos impaga de casi $7 millones que casi por sí sola redujo la tasa de cobro del pueblo en un 23.8%. [18] Dos suburbios del norte y noroeste, South Barrington y River Grove, se encontraban entre los 10 primeros en cuanto a aumentos de morosidad, debido a que los propietarios de dos centros comerciales no pagaron grandes facturas de impuestos.[19]

Otras caídas significativas en las tasas de cobro se produjeron en comunidades suburbanas del sur afectadas por algunos de los aumentos más grandes en las facturas de impuestos residenciales en el condado. La factura mediana de impuestos prediales residenciales en Dixmoor, Robbins, Country Club Hills y Blue Island — todas las cuales también aterrizaron entre las primeras 10 por aumentos de morosidad — aumentó en más de un 30% en 2024.[20]

Cobranzas por Región de Chicago

En Chicago, las tasas de cobro cayeron más en el extremo sur, seguido del centro de Chicago, que incluye el Distrito Central de Negocios y los lados sur y norte cercanos (Tabla 7).

En ambas regiones, la morosidad fiscal comercial impulsó la disminución de las cobranzas.[21] En el centro de Chicago, las facturas impagas de más de $1 millón en grandes edificios de oficinas, como el Burnham Center[22] en dificultades financieras contribuyeron a una tasa de cobro comercial 1.8% más baja.

Tabla 7: Tasas de Cobro de la Región de Chicago 31 Días Después de la Fecha Límite – Año Fiscal 2023
Región de Chicago[23]	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación	Cambio en la Tasa de Recaudación % desde 2022
Chicago Extremo Sur	95,308	$0.27 Mil Millones	$0.24 Mil Millones	89.64%	-1.55%
Chicago Central	117,050	$2.89 Mil Millones	$2.80 Mil Millones	96.79%	-1.48%
Grand Total	833,497	$8.34 Mil Millones	$7.97 Mil Millones	95.53%	-1.23%
Chicago Suroeste	104,575	$0.51 Mil Millones	$0.48 Mil Millones	94.71%	-1.21%
Chicago Sur	91,366	$0.36 Mil Millones	$0.32 Mil Millones	87.90%	-1.16%
Chicago Oeste	129,290	$1.50 Mil Millones	$1.43 Mil Millones	94.99%	-1.14%
Chicago Noroeste	148,036	$1.21 Mil Millones	$1.17 Mil Millones	96.02%	-0.99%
Chicago Norte	147,872	$1.59 Mil Millones	$1.54 Mil Millones	96.38%	-0.98%

La tasa de cobro residencial disminuyó en menos de un 1% en todas las regiones de la ciudad. Las cobranzas en terrenos baldíos cayeron más en la ciudad que en los suburbios, con tasas de cobro que disminuyeron un 6.5% a 71%

Cobranzas por Distrito Tributario

Las tasas de cobro de las agencias tributarias individuales — como los distritos escolares, los municipios y los distritos de parques — típicamente reflejan la tasa general en las comunidades donde se encuentran. Las agencias tributarias en un municipio con una tasa de cobro baja también tendrán tasas de cobro bajas.

Para los distritos tributarios más grandes del condado, incluso una ligera caída en las tasas de cobro puede causar un déficit que es decenas de millones de dólares más alto que el año anterior. Una caída de 1.2% en la tasa de cobro de 2024 para las Escuelas Públicas de Chicago agregó más de $30 millones al monto de dinero que no se recaudó en 2024.

El Aprieto del Calendario

Un período más corto entre las facturas anuales finales probablemente contribuyó a las tasas de cobro más bajas hasta la fecha este año.

La ley estatal[24] requiere que el Condado Cook establezca la primera fecha límite de pago a principios de marzo y la segunda y última fecha límite de pago a principios de agosto.

Sin embargo, en los últimos años, el calendario del Condado Cook se modificó debido a las interrupciones de la pandemia de COVID-19 y los problemas de software que obstaculizaron la comunicación entre dos oficinas clave de impuestos prediales: el Tasador y la Junta de Revisión de apelación de valuaciones. Los segundos pagos del año fiscal 2019 [25] al año fiscal 2022 se retrasaron de dos a cinco meses (Figura 1).

Las agencias tributarias del Condado Cook en 2024 eliminaron estos retrasos. Por primera vez desde 2019, la primera cuota de la factura y la segunda cuota de la factura vencieron el 1 de marzo y el 1 de agosto, respectivamente.

Sin embargo, el año anterior, los pagos finales no vencían hasta el 1 de diciembre, dejando solo tres meses hasta que se vencieran los primeros pagos de impuestos prediales[26] este año. Y el pago final vencía solo ocho meses después del último pago del año anterior — el intervalo más corto desde al menos 1977, según los registros de la Oficina de la Tesorería. Esto significaba que los contribuyentes tenían que pagar tres facturas de impuestos en solo 244 días.

La última vez que ocurrió un apretón de calendario similar a este fue de 2011 a 2012, cuando las fechas límite de pago de las segundas cuotas estaban a unos nueve meses de distancia. En 2012, la tasa de cobro fue del 95%, una décima de punto porcentual más baja que en 2024.

Propietarios de Viviendas en Suburbios del Sur Luchan por Pagar

Más de una de cada diez familias en los suburbios del sur y suroeste todavía debían impuestos en 2024, un aumento del 27.4% respecto al año anterior (Tabla 8).

Los mayores aumentos en la morosidad fiscal se produjeron en los segmentos del censo con ingresos familiares medianos más altos que el condado en su conjunto.[27] Los grandes aumentos de impuestos residenciales en 2024, junto con el cronograma de pagos más corto, pueden haber dificultado que esos dueños propietarios de propiedades pagaran sus impuestos a tiempo.

Tabla 8: Morosidad Fiscal para Propiedades Residenciales de los Suburbios Sur y Suroeste Año Fiscal 2023
Ingreso Familiar Mediano del Segemento del Censo[28]	Monto Promedio Facturado	Cambio % Promedio de la Factura	Propiedades Gravadas	Propiedades Morosas	% Propiedades Morosas	Aumento % Tasa de Morosidad
Debajo 50% Meidana Condado	$2,973.22	44.06%	9,162	4,089	44.63%	17.96%
50-75%	$4,485.57	31.39%	81,688	16 354	20.02%	28.72%
75-100%	$5,782.08	22.71%	138 717	16 724	12.06%	25.05%
100-125%	$6,244.32	18.19%	98 743	8,131	8.23%	32.67%
125-150%	$7,346.24	17.77%	59 884	4,003	6.69%	32.26%
150% o más	$10 244.02	9.07%	52 984	3,158	5.96%	29.08%
Sin Datos[29]	$5,514.23	42.38%	848	93	10.97%	48.98%
Total	$6,111.78	19.85%	442,026	52,552	11.89%	27.43%

Los residentes en tractos censales de bajos ingresos luchan cada año para pagar sus facturas antes de la fecha límite. En 2024, incluso menos pudieron hacerlo. Más del 22% de los propietarios de propiedades residenciales de los suburbios del sur y suroeste en tractos con ingresos familiares por debajo del 75% del ingreso familiar mediano del condado no habían pagado la totalidad de su factura de impuestos, frente al 17.8% del año pasado.

En un segmento del censo de Calumet City, la factura fiscal residencial mediana aumentó de 2023 a 2024 en más de un 87%, a $5,915.7. Eso representa aproximadamente el 10% del ingreso familiar mediano de ese segmento.[30] Un año antes, la factura mediana era de solo 5.3% del ingreso familiar mediano del segmento.[31] Como era de esperar, aproximadamente uno de cada cinco hogares en este tracto estaba moroso, un aumento del 25.8% respecto al año pasado.

Los dueños de viviendas de bajos ingresos en otras áreas del condado, donde las tasas de impuestos prediales son más bajas y las facturas residenciales no aumentaron este año, también tuvieron dificultades para pagar sus facturas. De hecho, el ingreso familiar mediano está directamente correlacionado con la morosidad de los impuestos prediales residenciales en todo el condado (Figura 2).

En el área altamente segregada de Chicago,[32] los segmentos del censo de bajos ingresos tienden a tener poblaciones predominantemente minoritarias, por lo que sigue que los dueños de propiedades en comunidades de color tendrían dificultades para pagar sus facturas de impuestos. La tasa de morosidad en los segmentos del censo con poblaciones mayoritariamente negras fue del 19.3%, en comparación con el 9.9% en los segmentos predominantemente latinos y solo el 6.1% en los segmentos mayoritariamente blancos (Figura 3).

 

Propiedades Sin Hipoteca

Los dueños de propiedades que no pagan sus impuestos a través de una compañía hipotecaria impulsaron el aumento de la morosidad fiscal.[33] El número de pagos en efectivo, cheque, tarjeta de crédito, tarjeta de débito y cheque electrónico disminuyó en más de un 2% en 2024, mientras que el número de pagos por parte de las compañías hipotecarias aumentó ligeramente.

Los adultos mayores de los suburbios del sur, que a menudo no pagan a través de una compañía hipotecaria, vieron grandes aumentos en la morosidad fiscal. El número de propiedades con exenciones para adultos mayores[34] con facturas impagas en esa área aumentó en un 50.6%, lo que significa que 3,868 adultos mayores adicionales no pudieron pagar sus facturas a tiempo.

Sin embargo, la mayoría de estos propietarios de viviendas mayores recibieron o probablemente recibirán un certificado de error — una corrección posterior a la facturación de un valor tasado — que reduce o elimina su morosidad fiscal.

En 2023, más del 80% de las propiedades de adultos mayores en el Condado Cook con impuestos impagos 31 días después de la fecha límite recibieron posteriormente un certificado de error. En 2024, casi la mitad de las propiedades de adultos mayores con impuestos pendientes ya han recibido un certificado de error que reducirá o eliminará su morosidad fiscal

Las propiedades de adultos mayores frecuentemente reciben certificados de error porque el dueños propietario de la propiedad no recibió una exención a la que tenía derecho. Si bien las exenciones para adultos mayores propietarios se renuevan automáticamente cada año, muchos adultos mayores también califican para el “congelamiento para adultos mayores” y algunos califican para la exención para propietarios de largo tiempo, ambas requieren solicitudes cada año.[35]

Aún así, las facturas residenciales significativamente más altas en esta región pueden haber dejado a algunos adultos mayores de los suburbios del sur sin poder pagar, incluso si no estaban perdiendo una exención. Entre los casi 5,500 propietarios mayores de viviendas que no habían obtenido un certificado de error en su propiedad, la factura fiscal mediana aumentó en $1,235 a $4,650, o un 36.2%. El monto total facturado a todos esos propietarios de viviendas aumentó en un 29.4%.

Menos Pagos en Propiedades de Alto Valor

Sin embargo, los aumentos de morosidad no se limitaron a los hogares de bajos ingresos. El número de propiedades de alto valor morosas con facturas pendientes de más de $100,000 aumentó en 2024 a 682 de 500 el año anterior. Más del 21% de los impuestos no recaudados del condado se debieron a facturas impagas en esas propiedades (Tabla 9). Eso representa un aumento respecto al menos del 18% en 2024. Más de la mitad de todos los impuestos morosos aún adeudados se debían a propiedades con montos impagos de más de $10 mil.

Tabla 9: Propiedades Morosas por Impuestos Adeudados 31 Días Después de Fecha Límite de Pago Año Fiscal 2023
Monto Adeudado	Cantidad de Propiedades	Suma de Impuestos No Pagados	Participación en los Impuestos No Pagados del Condado	Cambio Respecto al Año Fiscal 2022
Under $100	7,010	$0.29 Millones	0.03%	-0.01%
$100-$1,000	60 672	$32.26 Millones	3.49%	-0.90%
$1,000-$5,000	88 939	$229.48 Millones	24.79%	-1.80%
$5,000-$10 000	25 185	$173.00 Millones	18.69%	1.39%
$10 000-$50 000	12 354	$224.83 Millones	24.29%	-1.48%
$50 000-$100, 00	1,003	$68.24 Millones	7.37%	-0.74%
Above $100, 00	682	$197.46 Millones	21.33%	3.52%
Total del Condado	195 845	$925.56 Millones	100.00%

Las tasas de vacancia más altas de oficinas y comercios, tanto en Chicago[36] como en sus suburbios,[37] a raíz de la pandemia de COVID-19, pueden haber contribuido a tasas de morosidad más altas entre las propiedades más caras — lo que resulta en mayores cantidades de dinero que no se recaudan. Aunque el 80% de las propiedades morosas fueron facturadas por menos de $5 mil, representaron solo el 28.3% de los impuestos no recaudados.

Otros Factores Económicos

Aunque es difícil de medir, hay otros factores que podrían haber afectado la tasa de cobro.

Aunque la tasa de inflación, que se disparó hasta el 8% en 2022, se ha reducido drásticamente, los precios de los bienes y servicios cotidianos son significativamente más altos que antes de la pandemia. Estos precios más altos pueden estar agotando los bolsillos de muchos propietarios de viviendas, dejando menos de lo necesario para cubrir la factura de impuestos.

La tasa de interés mensual por pagos atrasados para las facturas de 2024 ahora es de 0.75% por mes, o 9% anual — la mitad de lo que era en facturas anteriores. Como resultado, algunos propietarios de viviendas pueden estar eligiendo pagar otras facturas con tasas de interés más altas por pagos atrasados antes de abordar su deuda fiscal.

Por Christopher Silber, Equipo de Investigación de la Oficina de la Tesorería

9/20/2024

 

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