Tasas de Cobro para el Año Fiscal 2022

Christopher Silber, Equipo de Investigación de la Tesorería

13 de febrero de 2024

Introducción

El año pasado, la Oficina de la Tesorería publicó su primer boletín informativo sobre las tasas de cobro de impuestos a la propiedad en el Condado Cook, mostrando que una alta tasa de cobro general para todo el condado enmascaraba las tasas peligrosamente bajas en muchos suburbios del sur financieramente afectados.

Un año después, el panorama de las tasas de cobro sigue siendo prácticamente el mismo: la alta tasa de cobro del condado se ha mantenido estable en alrededor del 96%, mientras que las comunidades económicamente afectadas en 15 suburbios del sur, y Maywood en el oeste del condado, tienen tasas de cobro por debajo del 85%, y cinco por debajo del 65%. Esto dificulta la prestación de servicios vitales, como la protección policial y contra incendios, así como el suministro de agua potable segura.

Las tasas de cobro de los terrenos baldíos siguen rondando el bajo 71%, y los impuestos de miles de esas propiedades permanecen impagos año tras año

Aun así, un análisis más detallado de los datos de la Oficina de la Tesorería revela una tasa de cobro ligeramente más baja en las propiedades residenciales en comparación con el año pasado, y aumentos y disminuciones significativos en las tasas de cobro en varios suburbios del Condado Cook y áreas comunitarias de Chicago.

Antecedentes

La Oficina de la Tesorería factura y recauda los impuestos a la propiedad para todos los distritos fiscales locales del Condado Cook. Para el año fiscal 2022, que se facturó en 2023, esos distritos buscaron un total de $17 mil 600 millones de los propietarios de casi un millón 800 mil propiedades. Las facturas se enviaron por correo a fines de octubre de 2023, con una fecha de vencimiento del 1 de diciembre de 2023.

La oficina analizó cuánto dinero se recaudó 31 días después de la fecha de vencimiento de las facturas. Comparó esas recaudaciones con las de años anteriores en el mismo punto del ciclo de cobro.

Las tendencias históricas indican que las tasas de cobro probablemente aumentarán hasta alcanzar un pico de alrededor del 99% durante la Venta Anual de Impuestos, lo que puede llevar a la pérdida de la propiedad. Esa venta se lleva a cabo aproximadamente 13 meses después de la fecha de vencimiento de las facturas.

Un análisis de los datos de la Oficina de la Tesorería desde el año fiscal 2017 hasta el año fiscal 2021 muestra que la amenaza de una venta de impuestos motiva a los propietarios a pagar. Durante los 11 meses posteriores a la marca de 31 días después de la fecha de vencimiento, se recaudó entre el 2.2% y el 2.8% más del monto total adeudado. En el mes anterior a la venta, se recaudó entre el 0.06% y el 0.27%, y durante la venta, los compradores de impuestos pagaron entre el 0.23% y el 0.43% del monto total adeudado. Después de eso, se siguen recaudando fracciones aún más pequeñas de lo que aún se debe.

Ver los Datos

Utilice el enlace al panel de datos para encontrar las tasas de cobro para los municipios del Condado Cook, las secciones electorales y las áreas comunitarias de Chicago, y las agencias fiscales del condado para el año fiscal 2022, 31 días después de la fecha de vencimiento de los pagos.

A Nivel del Condado

Al 1 de enero de 2024, el condado recaudó el 96.08% de los impuestos a la propiedad facturados para el año fiscal 2022.

Esa tasa de cobro está en línea con las de los cuatro años anteriores, cuando oscilaron entre el 95.7% y el 96.3% (Tabla 1).[1]

Tabla 1: Tarifas de cobro en todo el condado 31 días después de la fecha de vencimiento
Año fiscal	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación
2018	$14 Mil 940 Millones	$14 Mil 340 Millones	96.01%
2019	$15 Mil 560 Millones	$14 Mil 940 Millones	96.02%
2020	$16 Mil 100 Millones	$15 Mil 400 Millones	95.67%
2021	$16 Mil 710 Millones	$16 Mil 100 Millones	96.29%
2022	$17 Mil 620Millones	$16 Mil 930 Millones	96.08%

 

Las tasas de cobro aumentan un par de puntos porcentuales desde la fecha de vencimiento hasta la celebración de la venta de impuestos. Las tasas a nivel del condado para años anteriores se sitúan actualmente en más del 99%. Debido a que algunos ajustes a la baja en las facturas de impuestos resultan de apelaciones posteriores al envío de las facturas, la tasa de cobro del monto original facturado nunca alcanzará el 100%, incluso si todos los propietarios pagaran sus impuestos.

Las tasas de cobro del año fiscal 2022 para la mayoría de los tipos de propiedades, incluidas las comerciales e industriales, los edificios de apartamentos, los condominios y las casas unifamiliares, fueron del 95% o más. La excepción fueron los terrenos baldíos, que tuvieron una tasa de cobro del 71.3%.

Actualmente, los propietarios de alrededor de 25 mil lotes baldíos no han realizado pagos en el año fiscal 2022, más de un tercio de los lotes baldíos del condado. La mayoría de estos lotes están crónicamente morosos en el pago de impuestos. Nueve de cada 10 se han ofrecido en múltiples ventas de impuestos en la última década, y más de la mitad aparecieron en la Venta de Carroñeros de 2022 de propiedades con morosidad en al menos tres de los últimos 20 años. Alrededor del 70% han sido clasificados como lotes baldíos durante 20 años o más.

A nivel de condado, las bajas recaudaciones en terrenos baldíos tienen poco efecto en la tasa de cobro, ya que el monto total facturado en esos terrenos baldíos en todo el condado fue inferior a los $122 millones, aproximadamente el 0.7% del total de $17 mil 600 millones adeudados. Sin embargo, esa baja tasa de cobro tiene un mayor impacto en algunos suburbios del sur más pequeños con grandes extensiones de terrenos baldíos. En Ford Heights, casi el 25% del total de $4 millones 300 mil de la factura de impuestos se facturó en terrenos baldíos, y solo se pagó el 9.3% de ese monto.

Las tasas de cobro para el año fiscal 2022 variaron menos del 1% para la mayoría de los tipos de propiedad respecto al año fiscal 2021. La tasa de cobro de las propiedades residenciales disminuyó un 0.53%, mientras que la tasa de cobro de las propiedades comerciales e industriales aumentó ligeramente (Tabla 2).

Tabla 2: Tasas de recaudación del año fiscal 2022 por clase de propiedad 31 días después de la fecha de vencimiento
Clase Mayor	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación	% Cambio Tasa Recaud. 2021
Clase 1 - Vacante	63 649	$121 810 594	$86 873 652	71.32%	-0.30%
Clase 2 - Residencial	1 590 145	$9 837 370 338	$9 471 351 408	96.28%	-0.53%
Clase 3 - Multi-Familiar Residencial	20 080	$1 049 206 768	$1 029 344 073	98.11%	-0.01%
Clase 4 - Sin Fines de Lucro	443	$24 357 096	$23 605 866	96.92%	-0.91%
Clase 5 - Comercial/Industrial	91 819	$6 152 389 640	$5 880 554 674	95.58%	0.03%
Clase 6 - Industrial Incentivo	2,345	$250 118 408	$249 031 880	99.57%	0.36%
Clase 7 - Comercial Incentivo	329	$69 994 729	$69 985 568	99.99%	-0.10%
Clase 8 - Comc./Industrial Incentivo	1,733	$92 435 396	$94 588 336	102.33%*	6.27%
Clase 9 - Multi-Familiar Incentivo	989	$23 905 046	$24 497 491	102.48%*	2.53%

Aunque la tasa de cobro residencial cayó solo medio punto porcentual, el monto total adeudado aumentó en $80 millones.

 

*En algunas clases de inmuebles, se pagaron más impuestos de los facturados en 2022. Los propietarios pagaron en exceso sus impuestos que aún no habían sido reembolsados al 1 de enero de 2024.

Cobros por Región

El Condado Cook está dividido en tres regiones para la tasación de impuestos a la propiedad, y cada región se revalúa completamente cada tres años. Las regiones comprenden la ciudad de Chicago, todos los suburbios al norte de North Avenue y todos los suburbios al sur de North Avenue. Las tres regiones experimentaron una ligera disminución en las tasas de cobro de 2021 a 2022 (Tabla 3).

Tabla 3: Tasas de recaudación del año fiscal 2022 por región 31 días después de la fecha de vencimiento
Trienal	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado	Tasa de Recaudación	% Cambio Tasa Recaud. 2021
Chicago	833 531	$8 119 718 926	$7 833 145 851	96.47%	-0.36%
Norte	441 863	$5 391 937 843	$5 273 653 310	97.81%	-0.09%
Sur	496 138	$4 109 931 247	$3 824 540 711	93.06%	-0.15%

 

Los dueños de propiedades en los suburbios del norte, que fueron revaluados para el Año Fiscal 2022, pagaron el 97.81% de los impuestos que debían, la tasa más alta entre las tres regiones. Esta tasa de cobro general es aproximadamente una décima de punto porcentual menor que el año pasado. La tasa de cobro de las propiedades residenciales, que tuvo un aumento medio de la factura del 15.7%, cayó un 0.6% del año fiscal 2021 al 97.5%. La tasa de cobro de las propiedades comerciales e industriales aumentó un 0.8% al 98%.

La tasa de cobro en los suburbios del sur cayó un 0.15% a 93.06%, que sigue siendo la más baja de las tres regiones. La tasa de cobro de los 22 500 lotes baldíos de la región fue del 56.1%. Los suburbios del sur fueron reevaluados para el año fiscal 2023, que se facturará en 2024.

En Chicago, las tasas de cobro cayeron un 0.4% a 96.47%. Las tasas de cobro residencial cayeron un 0.7% a 96%, y la tasa de cobro de los lotes baldíos disminuyó un 0.5% a 75.8%.

Regiones de Chicago

Las tasas de cobro dentro de la ciudad variaron mucho según la región y el área comunitaria.[2] Las tasas de cobro en el lado oeste y suroeste aumentaron, en un 0.5% y 0.3% respectivamente. Las tasas de cobro en el lado sur disminuyeron más del 2% respecto al año fiscal anterior (Tabla 4). La caída de las tasas de cobro en algunas áreas comunitarias del lado sur exacerba lo que ya son las tasas más bajas de la ciudad.

Tabla 4: Tasas de recaudación del año fiscal 2022 de la región comunitaria de Chicago
Región Comunitaria	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días después vencimiento)	Tasa Recaudación (31 días des. vencimiento)	% Cambio Tasa Recaud. 2021
Oeste de Chicago	129 372	$1 440 576 371	$1 382 289 209	95.95%	0.53%
Suroeste de Chicago	104 411	$493 556 923	$471 650 963	95.56%	0.34%
Chicago Central	116 352	$2 831 859 803	$2 772 087 727	97.89%	-0.28%
Noroeste de Chicago	148 403	$1 185 373 427	$1 147 299 318	96.79%	-0.68%
Norte de Chicago	148 192	$1 551 444 365	$1 506 821 064	97.12%	-0.68%
Sur de Chicago	91 426	$353 415 132	$313 643 204	88.75%	-2.02%
Extremo Sur de Chicago	95 375	$263 492 905	$239 354 366	90.84%	-2.12%

 

Vecindarios de Chicago

Siete de los 77 vecindarios de Chicago experimentaron un aumento de al menos el 1%. La mayoría se encontraban en los lados oeste y suroeste, mientras que Fuller Park, uno de los vecindarios más pequeños de la ciudad, también tuvo un aumento significativo en la tasa de recaudación (Tabla 5).

Tabla 5: Principales aumentos en la tasa de recaudación del año fiscal 2022 en vecindarios de Chicago
Vecindario	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días después vencimiento)	Tasa Recaudación (31 días des. vencimiento)	% Cambio Tasa Recaud. 2021
Fuller Park	1,210	$2 843 615	$2 416 580.86	84.98%	10.09%
East Garfield Park	5,441	$21 649 394	$19 908 915.15	91.96%	3.16%
South Lawndale	10 488	$54 976 404	$51 819 714	94.26%	2.22%
Brighton Park	8,614	$42 013 565	$40 055 260	95.34%	2.05%
North Lawndale	8,029	$29 848 194	$26 097 047	87.43%	1.93%
McKinley Park	4,275	$31 699 452	$30 623 469	96.61%	1.89%
New City	11 501	$51 512 465	$47 920 163	93.03%	1.39%
West Elsdon	4,860	$18 686 156	$18 200 695	97.40%	1.29%

 

Las tasas de recaudación más altas en propiedades comerciales e industriales ayudaron a estimular los aumentos en estas comunidades. En cada una de las comunidades con los mayores aumentos en la tasa de recaudación, las recolecciones comerciales e industriales aumentaron al menos un 2.4%.

Las tasas de recolección disminuyeron en más de 1% con respecto al año anterior en 28 vecindarios y más de 3.5% en 12 de ellas (Tabla 6). Los mayores descensos ocurrieron en el lado sur.

Tabla 6: Disminuye la tasa de recaudación del año fiscal 2022 en vecindarios de Chicago
Vecindario	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días después vencimiento)	Tasa Recaudación (31 días des. vencimiento)	% Cambio Tasa Recaud. 2021
West Pullman	11 212	$14 822 610	$12 018 775	81.08%	-8.35%
Greater Grand Crossing	8,300	$25 139 399	$21 125 402	84.03%	-7.11%
West Englewood	11 395	$12 533 571	$9 151 219	73.01%	-6.74%
Englewood	8,689	$12 834 940	$9 131 916	71.15%	-5.65%
South Chicago	8,325	$17 700 750	$14 704 360	83.07%	-4.93%
West Garfield Park	4,352	$14 490 704	$10 528 046	72.65%	-4.86%
Riverdale	863	$3 230 344	$2 420 037	74.92%	-4.84%
Near South Side	21 911	$166 075 062	$155 339 002	93.54%	-4.27%
Washington Park	2,312	$10 631 709	$8 484 864	79.81%	-3.97%
Burnside	1,114	$4 473 384	$4 076 363	91.12%	-3.77%
South Deering	6,258	$17 087 172	$15 153 643	88.68%	-3.66%
Oakland	1,346	$7 315 632	$6 651 420	90.92%	-3.62%

 

La mayoría de estas comunidades tienen una cosa en común: su base imponible residencial se está reduciendo. Nueve de las 12 comunidades con las tasas de cobro más bajas tenían menos propiedades residenciales en el año fiscal 2022, y la tasa de cobro de las propiedades residenciales cayó en 11 de las 12 comunidades.

Municipios

La tasa de cobro en la mayoría de los municipios se mantuvo constante en el año fiscal 2022, aumentando o disminuyendo menos del 1% respecto al año anterior. Varios suburbios vieron aumentos significativos en las tasas de cobro; por el contrario, las tasas de cobro en algunos suburbios cayeron sustancialmente.

Las tasas de cobro en nueve de los 135 municipios del condado aumentaron más del 2% en el año fiscal 2022. Varios de estos municipios eran comunidades del sur del condado con históricamente bajas tasas de cobro (Tabla 7) .

Table 7: Municipios con el mayor aumento en la tasa de recaudación
Municipalidad	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días después vencimiento)	Tasa Recaudación (31 días des. vencimiento)	% Cambio Tasa Recaud. 2021
Phoenix	1,303	$2 712 609	$1 606 185	59.21%	12.99%
Country Club Hills	6,187	$51 275 918	$49 769 955	97.06%	9.83%
Markham	7,502	$56 217 881	$46 589 503	82.87%	9.09%
Robbins	4,002	$7 466 181	$3 926 390	52.59%	3.70%
Stickney	2,350	$17 829 434	$16 523 222	92.67%	2.89%
Hoffman Estates	17 393	$189 145 550	$187 023 731	98.88%	2.83%
Elgin	7,585	$52 848 879	$51 764 936	97.95%	2.33%
Calumet Park	2,967	$15 471 084	$12 085 734	78.12%	2.07%
Thornton	1,204	$10 925 262	$9 956 637	91.13%	2.05%

 

En Markham y Country Club Hills, nuevos y grandes desarrollos ayudaron a aumentar la tasa de cobro general. Amazon abrió un centro de distribución en un terreno anteriormente baldío en Markham en 2022, lo que impulsó un aumento de $20 millones en los impuestos facturados a las propiedades comerciales/industriales con incentivos. En Country Club Hills, el desarrollo de 1 millón de pies cuadrados de Cubes contribuyó al aumento de las recaudaciones.

Phoenix, que tuvo el mayor aumento en la tasa de cobro, es un pueblo con solo mil 300 propiedades taxables. El aumento de los pagos de un puñado de propiedades fue suficiente para elevar la tasa de cobro de las propiedades comerciales e industriales en casi un 75%, lo que aumentó considerablemente la baja tasa de cobro de la comunidad.

Las tasas de cobro de siete municipios cayeron más del 2% en el año fiscal 2022. Las mayores disminuciones se produjeron en los suburbios del sur (Tabla 8).

Tabla 8: Municipios con la mayor disminución en la tasa de recaudación
Municipalidad	Propiedades Taxables		Monto Facturado		Monto Recaudado (31 días después vencimiento)		Tasa Recaudación (31 días des. vencimiento)		% Cambio Tasa Recaud. 2021
Olympia Fields	2,129	$25 013 482		$22 106 233		88.38%		-5.53%
Glenwood	3,625	$23 724 544		$21 426 814		90.31%		-4.57%
East Hazel Crest	558	$4 721 742		$4 324 771		91.59%		-3.90%
Ford Heights	1,588	$4 281 196		$1 222 427		28.55%		-3.25%
Hillside	3,233	$37 788 253		$35 839 501		94.84%		-2.42%
Berkeley	1,897	$16 394 007		$15 535 834		94.77%		-2.13%
Forest Park	5,696	$50 045 175		$47 832 594		95.58%		-2.11%

 

Distritos Escolares

Para el análisis de este año, la Oficina de la Tesorería calculó las tasas de cobro para cada distrito fiscal separado, incluidos todos los distritos escolares. Los límites de los distritos a menudo se extienden a través de múltiples suburbios.

La mayoría de los distritos escolares vieron que las tasas de cobro aumentaron o disminuyeron en un uno por ciento, pero existen valores atípicos, particularmente en las escuelas primarias.

Entre los distritos escolares de primaria, el Distrito Escolar South Holland 150 tuvo la mayor disminución en la tasa de cobro, recaudando el 89.26% de los impuestos facturados, un 3.14% menos que el año pasado. Los distritos escolares Central Stickney 110, Dolton 149, Hazel Crest 152 1/2 y Morton Grove 70 también vieron caer sus tasas de cobro en un 2% o más (Tabla 9).

 

Tabla 9: Primeros Distritos Escolares con disminución de tasa de recaudación Año Fiscal 2022
Nombre del Distrito	Propiedades Taxables	Monto Facturado	Monto Recaudado (31 días después vencimiento)	Tasa Recaudación (31 días des. vencimiento)	% Cambio Tasa Recaud. 2021
Distrito Escolar 150	4,180	$9 569 354	$8 542 018	89.26%	-3.14%
Distrito Escolar 110	1,551	$5 259 332	$4 978 743	94.66%	-2.89%
Distrito Escolar 149	9,473	$17 331 384	$14 706 159	84.85%	-2.45%
Distrito Escolar 152 1/2	4,117	$7 242 165	$5 486 092	75.75%	-2.40%
Distrito Escolar 70	4,561	$13 827 112	$13 353 276	96.57%	-2.05%

 

Al mismo tiempo, cinco distritos escolares primarios vieron aumentos del 2% o más. El Distrito Escolar Público Calumet 132 vio un aumento del 4.1% en su tasa de cobro, pero esa tasa sigue siendo baja, en 78.7%. Los Distritos Escolares West Northfield 31, Community Consolidated 168 en Sauk Village, Sunnybrook 171 en Lansing y Burnham 154 ½ también vieron una mejora del 2% o más.

Tres distritos de escuelas secundarias tuvieron una disminución de la tasa de cobro de 1% o más: el Distrito Escolar Secundario Comunitario 231 en Evergreen Park, el Distrito Escolar Secundario del Municipio de Thornton 205 y el Distrito Escolar Secundario Comunitario Homewood-Flossmoor 230. La tasa de cobro del Distrito Escolar Secundario del Municipio de Thornton 205, del 78.6%, sigue siendo la más baja entre los distritos de escuelas secundarias.

Entre los distritos escolares consolidados, que comprenden escuelas primarias, intermedias y secundarias, el Distrito Escolar Unitario Comunitario Barrington 220 y el Distrito Escolar Unitario Comunitario 300 en el noroeste del Condado Cook vieron aumentos en las tasas de cobro de más del 2% en comparación con el año pasado.

Otras Agencias Fiscales

Las agencias fiscales suelen tener tasas de cobro que reflejan la tasa general de las comunidades en las que se encuentran. Las agencias fiscales de un municipio con una tasa de cobro baja tendrán una tasa de cobro baja, y viceversa. Por ejemplo, el Distrito de la Biblioteca Pública de Homewood recaudó un 92.86% relativamente saludable de sus impuestos, solo una ligera diferencia del 93.11% de la tasa de cobro de todos los impuestos facturados en el pueblo de Homewood. Por el contrario, el Distrito Escolar Elemental Harvey 152 recaudó solo el 52.91% de sus impuestos, casi reflejando una tasa de cobro del 51.68% para todas las agencias fiscales de la ciudad de Harvey.

Las agencias más pequeñas, como las Áreas de Servicio Especial y los distritos de Financiamiento de Incremento de Impuestos, pueden tener tasas de cobro muy variables de un año a otro, ya que incluso una sola propiedad que sí paga o no puede afectar las tasas de cobro. Por otro lado, las agencias fiscales más grandes suelen tener tasas de cobro más estables.

 

El panel de datos anterior contiene datos de tasas de cobro para cada agencia fiscal que los contribuyentes del Condado Cook ven en sus facturas de impuestos.

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